Der Beleihungswert ist ein eigenständiger Wert mit eindeutiger
Zweckbestimmung. Die Kriterien für die Ermittlung des Beleihungswertes regelt das Pfandbriefgesetz in Verbindung mit der Beleihungswertermittlungsverordnung, ergänzt durch die einschlägigen
Wertermittlungsanweisungen der jeweiligen Kreditinstitute.
Die Ermittlung des Beleihungswertes ist nicht auf die Feststellung des momentanen Preises ausgerichtet, sondern soll einen für einen langen Zeitraum zuverlässig dauerhaft erzielbaren Wert
darstellen. Somit bildet der Beleihungswert als „sicherer Verkaufswert“ den geschätzten „Niederstwert“ zukünftig zu erwartender marktzyklischer Wertschwankungen ab. Hieraus ergibt sich das
Erfordernis, dass der Beleihungswert den Verkehrswert nicht übersteigen darf.
Auch für die Beleihungswertermittlung werden Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert, hier jedoch mit festgelegten Beschränkungen der wertbestimmenden Parameter ermittelt.
Beleihungswert nach dem Ertragswert
Beim Ertragswertverfahren bestehen Vorgaben bzgl. - Begrenzung des Rohertrags auf ein nachhaltig langfristig erzielbares Niveau - Mindestansatz nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten
(Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis, Modernisierungsrisiko) – Begrenzung der Restnutzungsdauer auf einen Zeitraum wirtschaftlich sicherer Ertragsfähigkeit - Spannenvorgabe für den
Kapitalisierungszinssatz auf langfristig übliche Durchschnittswerte für Renditeerwartungen im jeweiligen Marktsegment.
Beleihungswert nach dem Sachwert
Beim Sachwertverfahren wird ein Sicherheitsabschlag bzgl. eines sich ggf. verändernden Baupreisniveaus in Abzug gebracht.
Beleihungswert nach dem Vergleichswert
Beim Vergleichswertverfahren wird ein Sicherheitsabschlag bzgl. eines sich ggf. verändernden Kaufpreisniveaus in Abzug gebracht.